华瑞优配碧桂园债务重组重大突破，境外债即将降债约840亿

一直致力于在年内完成境外债务重组的碧桂园（02007.HK）华瑞优配，在Deadline之前完成了关键一步。

11月6日早间，碧桂园公告称，其境外债务重组方案在5日的债权人会议上顺利通过。在两个债务组别的投票中，均获得出席并投票的债权人中超过75%债权金额的赞成票。

其中，组别一（银团贷款组别）赞成票对应债权金额占组别一出席并投票债权金额的83.71%，组别二（美元债及其他债权）赞成票对应债权金额占组别二出席并投票债权金额的96.03%，达成裁定通过的必要条件。

下一步，香港高等法院的裁定聆讯将在12月4日举行，这也是重组落地前的最后一环。若顺利通过，重组完成后碧桂园预计降债规模人民币840亿元，并预计确认最高约700亿元重组收益。自1月9日披露重组方案关键条款，这家民营房企也将在历时300天的债务重组谈判后，赢得重要突破。

与此同时，自2022年以来至今年10月份，碧桂园累计交付的房屋量已突破180万套，这也意味着这项攻坚战逐步进入尾声。随着境外债务重组方案落地及保交房任务的大致完成，碧桂园也将有望步入新的发展阶段。

境内外债务重组皆获进展

碧桂园的债务重组征程肇始于2024年初。彼时，碧桂园尚未发生公开违约，就主动启动谈判，寻求境外债务重组整体方案以全面解决债务风险。

对于一家体量如此庞大的开发商来讲，碧桂园此次境外重组债务规模庞大、结构错综复杂，涵盖合计约177亿美元本息的34笔境外债务或偿债义务，覆盖多个法律辖区，包括纽约法管辖的美元债、英国法管辖的可转债，以及香港法管辖的银团贷款等。不同司法体系、不同发行结构叠加不同增信结构，使得方案设计复杂度倍增。

同时，其债权人类型众多、利益诉求差异极大，涵盖中资银行、外资银行、实钱基金、对冲基金、保险资金及私人银行等多类机构，且各方对于股债工具比例、展期和降债期限、收益分配机制均有不同偏好和限制，加剧了方案谈判的复杂性。

大约一年后，今年1月9日，碧桂园正式披露了债务重组方案的关键条款，纳入境外重组范围的债务规模合计约177亿美元，折合人民币约1270亿元（以兑换汇率7.2计）。此后历时10个月有余，该方案终于获得大部分债权人的支持。

具体来看华瑞优配，碧桂园此次的债务重组方案推出“现金回购+股权工具+新债置换+实物付息”多元工具组合，方案包括现金、全额转股、大额转股与小额留债组合、小额转股与大额留债组合、全额留债等多个选项。

值得一提的是，为了推动境外债务重组的顺利落地，碧桂园控股股东也以真金白银展示诚意，10月13日签署了不可撤回承诺，带头将11.48亿美元股东贷款的结余部分全额转股。

根据公告，在境外重组方案所有选项足额认购的情况下，重组完成后，碧桂园预计降债规模约117亿美元，对应约人民币840亿元有息债务。同时，待完成境外债务重组，碧桂园可确认大额重组收益，预计确认最高约700亿元人民币的重组收益，其将显著增厚净资产。

按重组支持协议公告时点的市场浮动利率计算，重组后新的债务融资成本预计将下降至1.0%-2.5%，且具备实物付息选项，碧桂园融资成本也将因此大幅降低，可节省巨额利息支出，对现金流形成的压力也将明显减轻。同时，本次重组生效后，可选方案中的债务期限最长高达11年，债务结构大幅优化，亦提供了更多财务缓冲空间。

碧桂园的境内债务重组方面亦有明显进展。据市场消息，9月29日碧桂园8笔境内债券重组方案经债券持有人会议审议通过，涉及本金金额合计约人民币133.32亿元。

据了解，在境内重组所有选项足额认购的情况下，碧桂园预计可实现债务本金削减50%以上，债务期限最长达10年，且5年内不再有兑付压力，债券利率下降至1%，且付息方式调整为“先本后息”，显著减缓现金流的压力。

保交房任务进入收官阶段

在推进债务重组的过程中，碧桂园的另一项核心任务是保交付。

据克而瑞统计，2023年碧桂园及合联营累计完成交付房屋超60万套，累计交付面积7162万平方米；2024年累计完成交付房屋超38万套，累计交付面积约4608万平方米。尽管交付量较2022年的70万套持续下滑，但仍居行业前列。

不过，受到房地产市场持续下行的影响，碧桂园在销售端持续承压，2024年权益合同销售472亿元，同比下降7成；同时还面临着新增融资枯竭、需偿还大量借款、资产盘活难度大等多重困境。保交房也就成了一场艰难的硬仗。

为了完成这项任务，已面临极大流动性压力的碧桂园通过多种方式筹措资金。今年以来，先是在4月，碧桂园出售了所持蓝箭航天约11.063%的股份，对价约13.05亿元，所得款项主要用于保交楼等项目建设开支；5月初，碧桂园控股股东以所持碧桂园服务的全部股份作为抵押物，获得10亿元借款，资金定向用于国内保交房工作。

持续的销售回款，是保交房中最直接的资金来源。据亿翰智库数据，2025年1-10月中国典型房企销售业绩榜单，碧桂园销售面积以404.9万平方米位列第10位。其中河南、江苏等多个市场销售表现坚挺。

多措并举之下，碧桂园今年的保交房任务逐步落地。在2025年6月的股东大会上，常务副总裁兼执行董事程光煜表示，今年前5月，碧桂园已完成5万套交付，三季度将是交付高峰期，预计2025年内能顺利完成20万套交付量。

截至10月份，碧桂园今年的累计交付量已超13万套，也将过去三年多的累计交付量推高至180万套以上。克而瑞指出，若碧桂园今年的保交房计划能够顺利进行，其也将于2025年大致完成整体的保交楼任务。

如今，随着大规模交付逐步进入收官阶段，碧桂园现阶段的刚性资金需求已逐步减少，整体资金压力预计将相对放缓。另据碧桂园集团管理会议信息，随着三季度部分区域保交房任务收官，碧桂园已启动新项目的经营策划。这也意味着，碧桂园正在从保交房向资债修复与正常经营的轨道转换。

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